主题：磨砺 涅磐 重生——浅析房产新政对海口房地产的影响

磨砺 涅磐 重生
——浅析房产新政对海口房地产的影响
沈文建

海口房地产经历了十几年的风风雨雨，象大病初愈的孩子，身体孱弱，步履艰难。恰逢房地产政策的世纪大调整，风雨飘摇中的海口房地产将会怎样？我们是越来越弱还是会越来越强？答案是肯定的：只要我们用智慧去面对新政，冷静思考市场，大胆寻求突破，谨慎处理危机，未来将是阳光灿烂，坦途无限。

一，屡遭挫折，处变不惊

回顾一下海南房地产开发的历史，无论是开发商、银行还是消费者，都会认同“海南的房地产再也经不起折腾了”的观点。十几年的折腾，几百万的积压，弄得海南都喘不过气来。即使在销售情况最好的2004年，海口的年销售量也就100多万平方米，待售面积还有1000万平方米呢。可是，海口的发展商依然是不紧不慢，优雅地、惯例式的走着自己的开发道路，消费者似乎也知道，价格在海口已经没有悬念，所以该买的照样买，不想买的，怎么吆喝也没用。银行则更是奇货可居，在家家资金紧缺的情况下，跟谁成交都没有什么风险。
房产新政风似乎比以往的任何积极的财政政策来得更快些，更猛烈些。然而，本来就波澜不惊的海口，似乎就留下了几个涟漪，风过浪静。是政府不力？是百姓麻木？不然，是海口房地产被折腾得已经很成熟了，很市场化了。看看海口，最成熟的就是买房人，无论来自本地或者外地，谁不是已经买过几次房产了，谁没有伤痛过。残酷的历史经历让海口人成熟了，市场化了，抗风险的能力更强了。

二，优势资源，价格错位

海南的资源是独有的，灿烂的阳光、清新的空气、绵软的沙滩和包容性很强的人文文化氛围，是中国最理想的第二居住地和度假胜地。然而，受积压房产的拖累，海口的房价远远低于全国省会城市的平均水平，排在倒数的位置。虽然这两年，海口在城市规划、城市建设和城市推广方面做了大量的工作，但其影响是有限的，效果是滞后的。
在退去浮躁、放弃幻想后，海南的资源优势开始逐步被资本认识，尤其是“非典”改变了国人的生活观念和生活方式，海南的资源优势逐步凸显出来。先是三亚房价的理性回归，然后是海口房价的止跌企稳，再是博鳌等地的备受青睐，海南从大病中复苏，海口房地产也开始蹒跚起步。
这次的房产世纪大调整，对海口的房价会产生什么样的影响呢？有人说会涨——海口房价被严重低估，有人说会跌——海口房屋供应过量！然而，我还是坚持盘整的观点，或许，到年底统计的时候，成交量会比去年略有萎缩。

三，调整机遇，千载难逢

海口房地产的未来在哪里？这次世纪大调整会给海南带来什么样的机遇？
高速发展的中国房地产业培养了一大批房地产企业，这次调整，他们的出路有三条：一是资金雄厚、土地储备丰厚的企业，继续在原地发展，做大做强；一类企业将转向二级城市，集团化发展（河南建业已经走在了前面）；还有一类企业会转向专业地产，比如商业地产、度假地产、教育地产等。海南在度假地产方面的优势已经吸引了一大批内地企业、香港企业前来洽谈、投资。
另一方面，这次调控会把一部分个体投资客的眼光转向海南。虽然他们的眼光很挑剔，很特别，但只要是中长线投资者，一定会看中这里的资源与价格的关系。

四，产品突破，势在必行

度假地产（我认为旅游地产这个词不准确）是海南房地产的发展方向，这是几乎所有业内人士的共识。然而，不是我们自己把传统住宅的标签改为“旅游房产”，房子就改变了性质！目前海口还没有真正意义上的度假地产产品。
传统房地产主要以住宅产品为主，解决消费者的长期居住需求。度假地产则是解决消费者的旅游与度假需求，尤其是中、长期度假需求。
旅游房地产的最主要特征是：消费者往往不是以长期居住为目的，而是以休闲度假为目的；设施配套和管理服务也不是以居住者为中心，而是以旅游度假者为中心。
度假地产，以优美的景观资源为核心，互动性、参与性的多种游乐项目为依托，完善的旅游度假经营设施相配套，具有一定主题的房地产项目，通过房产和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合、融旅游休闲度假和居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区。
海口的房地产要走出低迷，就必须彰显海口的环境优势，充分挖掘国内和周边国家和地区旅游度假的需求，细分市场，走集约化、精品化、生态化的道路，摈弃粗放的、传统的住宅开发模式，多做主题房地产的开发，在度假地产这个新兴领域闯出一条新路。

五，优胜劣汰，涅磐重生

由于历史的原因，海南的房地产整体开发水平不高，适销的产品不多，普遍规模偏小，属于过渡产品，其中还不乏伪劣次品，再加上有些公司根本没有象样的营销队伍，即使海南房地产整体复兴，这些闭门造车的东东还是最终会被市场抛弃！优胜劣汰，强者恒强是永恒的游戏规则。
这次宏观调控，发展商面临了更多更大的挑战，无论从产品本身还是服务意识，都需要有脱胎换骨的变革。银行是房地产企业的供血机器，在血荒年代，谁的产品销售情况好，资金就会往那里流动。产品差的低质项目，除了赶快倾销逃遁以外，没有别的出路，干熬的结局就是慢性自杀。由于海口的发展商大部分都是民营企业，应变能力很强，市场化程度也高，这次调控是一个绝好的调整机会，开发理念升级了，产品自然就升级了了，企业也就升级了。

六，经营城市，任重道远

房价是靠城市资源决定的。城市资源的分配不平均，导致了房价的不平均，资源分配的不合理，导致了房价的不合理。这次新政的深层原因是这个。海口的房价低廉的原因不是自然资源差，而是社会资源差。经营城市，海口任重道远。
虽然海口近两年花巨资调整了城市规划，确立了海口今后的濒水城市、滨海城市和生态城市的地位，形成海口“林城、花城、水城”特色，但现实却不容乐观，城市改造和建设欠债太多，烂尾楼的消化还需要时间，在这些现状没有彻底改观之前，海口的城市资产价值不会有太多的增长。
同时，海口的治安环境、教育环境、就业环境、医疗资源、社会文化资源以及市民的文明程度都离省会城市有较大的差距，这些软环境的改善，需要政府、市民和游客点点滴滴、一天一天地累积、叠加。

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新政对海口房地产的影响
很大！！！

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叶先生
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