主题：现在的海景房值得买吗？

难忘那清爽的潮湿的带着淡淡海腥味的海风，吹拂着人的头发面颊身体的每一处的感觉，就像艳丽丰盈的女人一样的诱人。

1st

有一次我听某位职业炒家K总做房产投资报告，他说了一个让我很有想法的观点：“越是酒店业发达的地方越不适合投资住宅”！

这是一个什么逻辑呢？原来这位K总认为，酒店业越发达的地方，大多是海景房山景房湖景房。

以海景房为例，由于在海边买房的人每年来度假的时间都很短，注定没有人愿意为海景小区投资去建设配套设施，包括交通、学校、医院、商业等等公共资源。而海景房的主人们当厌倦了海景以后，反而每次来度假却要先收拾房间，势必把海景房当作了一种负担，这就注定了海景房小区的悲惨命运。

为此他举例说，威海、乳山、大连、营口、北（南）戴河等地的海景房空置率高昂，海南部分地区的海景房价格不升反降是最好的明证，由此得出“海景房就是房地产领域最大的噱头”的耸人结论。

现在的海景房还值得买吗？单单从他的逻辑论证和举例来看，很有问题。他明显犯了两个错误。

哪两个错误呢？第一个是以偏概全，片面的将威海、乳山、大连、营口等北方海滨城市海景房市场的不景气，等同于全国市场的不景气。

要知道，北方市场与南方，特别是海南市场有本质的区别，那就是气候。许多赴海南买房的客户，其实并不一定是奔着“一线无敌海景”去的，而是奔着海南温暖的气候、优质的空气、和煦的阳光去的。一线海景毕竟价格昂贵，买了属于锦上添花，不买也不折损海南购房的宜居本质。

而北方海景房呢？一到冬天，冷风呼呼的吹，海边一个人都没有，既不适合度假，更不适合过冬，在这样一个三四线城市买海景房，栽倒也就在所难免了。

他的第二个错误是断章取义。误认为海景房作为度假盘，客户逗留时间短，配套不足是一定的事情。

实际上，度假盘的配套问题，主要由开发商的规模和诚意决定。目前在海南东线，品牌开发商旗下楼盘的配套大多很醇熟了，如雅居乐清水湾、三亚亚龙湾等。客人在这些地方的逗留时间也不短，清水湾酒店公寓年均80%入住率是有的。就连海棠湾，现在入住率都达到60%。

2nd

刚才我们提过，海景房市场是一个应该区别对待的市场。北方海景房有着气候上的先天不足，那海南的海景房又有哪些“坑”呢？

海南作为中国唯一一个热带海岛，由于气候和环境的绝对优势，对北方买家有着难以抗拒的吸引力。特别是那些过冬族，以他们当地房价的四分之一买套房放海南，哪怕一年只在海南住2个月也值，因此海南房地产仍然有着天然的价值支撑，其房价的涨跌只是反映出海南地产的供需关系。

海南房价热度图（颜色越深房价越高）

从上面这张图来看，海南房地产明显分为乐东-三亚-陵水-海口这一条东海岸线和东方-临高这一条西海岸线。这是由于1988年东线重点发展旅游业，西线重点发展工业的定位所决定的。因此，西海岸线就不值得考虑，既不是旅游和度假定位，还被工业区环绕，其发展还需要很长时间等待。

而对于东海岸线，我们看到，热度最高的是三亚和陵水这两个区县，海口、琼海、万宁、乐东这几个区域热度稍次。为什么呢？因为海口虽然是省会城市，物价也比三亚、陵水低，但其日照和温度没有三亚陵水高，冬季有寒意，近海也没有三亚和陵水漂亮，缺少海滨城市的氛围。而琼海万宁，则远离闹市区，没有核心产业支撑，旅游度假也不如三亚出名。

海南置业，先看气候

三亚、陵水在北纬18度以南，有如加勒比海、西印度群岛、夏威夷一样的植被、水温、蓝天、白云……常年如夏，阳光灿烂。

由此，针对度假需求，一线海景房最好还是买在三亚或者陵水。

3rd

问题又来了，三亚或陵水的房子，也有涨跌不一的，甚至还有降价的，我们该如何甄选呢？

海南占据着这么好的资源，面对全国市场开发海岸线，仍然出现这么多乱象，无非以下三点原因（这三点原因也正是我们甄别楼盘是好是坏的基础模型）：

一是过早开发，透支了海岸线资源。海南自上个世纪90年代就产生出房地产泡沫，彼时房地产招拍挂制度都没出来，无法筛选出有竞争力的房企来开发、维护优质海岸线资源。随后的泡沫破裂，又直接导致海南房地产发展信心不足。

第二是缺乏好的规划，开发商一哄而上，造成了破坏性开发。海南并非没有规划，而是规划难以按章执行。在三亚众多的海湾中，只有海棠湾、清水湾执行了系统的规划，其中清水湾是雅居乐自己主导，由于雅居乐模式的成功，项目规划也的确超前，才吸引了其他房企如绿城的进驻，得以幸运产出较好的规划效果。

第三是没有核心产业支撑，没有健康的经济生态链，无法持续发展。即使开发度假产品，也不能仅仅是卖房子。没有经济基础，就没有一切。

综上，我们甄别楼盘是好是坏的基础模型也就出来了：

（1）有竞争力的房企、优质的海景资源（在三亚和陵水）

（2）有良好的规划蓝图，且已经展现出较高的品质口碑

（3）拥有核心产业以打造健康的经济生态链

（4）。。。。

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