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主题:未来海南楼市走向的5大趋势

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安老师评楼市

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发表于2017-10-25 21:19:50 |只看该作者
楼主

未来海南楼市走向的5大趋势



不论是上半年还是近期,海南的楼市一直都不太平静,调控绝对可以称得上是史无前例的。以前的楼市调控,差不多都是从国家层面出台一些措施,然后跟着开始执行。


而今年的楼市调控,是因地制宜,根据情况实施调控,不再是一刀切,而是循序渐进,一环扣一环。

 

不论是海南的刚需、候鸟一族、度假还是养老人群感觉都跟自己扯上了关系。从短期表面上来看,楼市调控目前对房价的影响好像没有起到什么作用,但是从深层次来讲,影响是很深远的影响。


尤其是在房价居高不下,楼市调控不断的现阶段,大家对于海南楼市未来的走向都非常的关心,对于未来海南走势我有如下几个观点。


1


趋势一:购房的门槛会越来越高


买房的门槛会越来越高体现在主要体现在两个方面,一是买房资格被限制了需要社保,二是首付比例提高了。

 

以前的低首付,不限购,低门槛的进入方式可以说一去不复返,海南现在的新政,购买普通自住房没有贷款记录首付款比例对外目前说是30%。


但随着风控越收越紧,能够真正给首付30%的项目是少之又少,一般都最少40%起,大多数好的项目都是直接要求全款,分期,对于很多刚需的购房者来说是一个不小的压力。

 

你要想在海南比较热门的区域海口,三亚,琼海等买房,还不是有钱就能买,还要你交2年的社保,对于一个80%的项目都是卖给岛外城市来说,你可以想象要买是多么的难,出台这政策可以看得出库存量又是何等的紧张。

 

根据今年这样的市场库存容量、现在又是旺季这样的大环境背景以及中央政府高层不断的施压,想在今年至明年3月份,看到市场有松动可以说死了这条心吧,市场进一步持续收紧,更严厉的调控政策是不可避免。


2


趋势二:短期投资客基本无空可钻


在国庆节前,ZF考虑到旅游旺季到来肯定会在一定程度上吸引购房者进入,海南ZF直接启动新一轮楼市的调控,禁止涨价,禁止大开盘,禁止没有预售证项目带看,限售时间拉长,这些政策的叠加出台也是防患于未然。

 

市场管控也越来越严格,不像在以前买了房子,差不多可以用随时交易,没下房产证之前,可以更名;下了房产证之后,可以直接过户。现在不一样了,要求取得房产证2年以后才能进行交易,热门市县海口、三亚、万宁、陵水直接是5年。


为什么说短期投资客基本无空可钻,我们以2年为例,你买的是期房,从签合同到交房,期间至少半年到1年半。交房之后,有的小区并不能立马拿到不动产权证,可能还要再拖一段时间。因此从签合同到房子可以交易,中间至少需要4~6年的时间。


这4~6年的时间,对于刚需购房者来说可能没有什么,但是对于投资客、炒房者来说,则影响深远。


投资客和炒房者追求的是短线交易,尤其是炒房者,房产持有的时间一般不会超过2年。


因为大多数炒房者的资金大多都是通过贷款、融资等方式筹集的,利息很高。对于他们来说,房产持有的时间越长,资金压力就越大。


而且4年的时间,房价一旦没有明显上涨,或者下跌,那么炒房者势必赚不到钱,对于这样的高风险可以说是没有短期投资客敢进入的。


因此,2~5年限售可以说将短期炒房者基本清除出房地产市场。


3


趋势三:买房的资金成本会越来越高


买房的资金成本越来越高体现在两个方面,一是买房资金来源少了,二是购房贷款利率高了。


以前,由于没有限制,首付贷、房产抵押贷款、消费贷、经营性贷款等均可以流入楼市,导致房地产市场上的资金过多,也在一定程度上助涨了房价。


资金多,房价涨,投资、投机性需求就会不断滋生,房地产市场也就进入了恶性循环,而最终受影响的,还是普通购房者。

 

到现在,央  行 已经发文,命令禁止首付贷,并且防止消费贷、经营性贷款等资金流入楼市。没有了这些违规资金,炒房者、投资客也就没有了资金来源,也就从源头上限制了房产投资行为。

 

随着楼市信贷不断收紧,房贷利率继续走高,调率也是本轮楼市调控中的主力军,以前可以见到的房贷款9折、95折可以说去无踪影。

 

征信要求不仅比之前更加严格,现在“不管客户的资质如何,首套房基准利率已经全部取消,10月份起海南各家银行开始执行上浮利率,基准利率基本上浮5%-10%。


根据贷款人资质不同,项目不同、贷款额度等原因,而最终获批的贷款基准利率也基本上调10%-15%,购房贷款利率的提高,购房成本增加,最终会影响很多购房者。

 

除了贷款利率的提高,现在单子积压的太多,部分银行今年额度已经用完,后期批贷,放贷时间的延长也超出了很多购房者的预期。


在未来如果市场火热的势头还没得到控制,房贷利率仍有继续上调的大趋势。

 

4


趋势四:楼市调控不放松,未来半年海南楼市会持续平稳


前几年的房地产市场,一直是房价涨了就调控,一旦不调控房价就涨的态势,给人一种观念,房价越调越涨。


但是从今年这是局势来看,有望发生一些改变,ZF再次强调了一点,房子是拿来住的,不是拿来抄的。在目前这种紧要关头,未来楼市的调控不会放松,直至会建立长效机制。

 

今年10月到明年3月份是海南最旺的季节,短期内政府肯定会对需求侧的管理,精准发力、定向施策,稳定房地产市场,肯定不会出现去年那种大涨的局面了。


今年市场就是求稳中行进,国庆前提的调控政策和行政手段已经证明了这一点,在未来会持续一段时间,政府会严格要按照供给侧结构性改革的总体思路。

 

进一步深化“两个暂停”政策,以生态环境保护为前提,发挥“生态环境、经济特区、国际旅游岛”三大优势,调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构,严控低端供应,完善配套设施,提升开发品质,促进房地产业提质增效、转型的,这种稳定的局面,在未来会持续一段时间。


5


趋势五:海南核心城市优势会越来越明显


价格的涨幅度基本是可以衡量一个区域的发展水平,以及未来该区域的价值。在海南最现实的价格规律是:两极和沿海两个圈,两个圈的区域都是越靠两极贵,越靠近沿海越贵!


在未来也肯定是一样,购房者一定要明白一点,资本是趋利的,人也是一样只会向越发达的城市圈流入。

 

在未来,海南两极的沿海城市会越发展越好,配套和资源会越来越其倾斜,形成城市群效益,其它区域会享受到城市化发展、蔓延溢出的效益。

 

配套一定是依赖人流去支撑的,这个是一个基本的客户规律,大家不用被很多开发商说的大规划忽悠到,没有人流,所说的配套规划都是纸上谈兵,你可以想象一下一个商场开业长期没有多少人去买东西,一直亏本运营,最终的结局会是怎么样。

 

海南 十三五 规划也论证了这一点,到了2020年,“海澄文” (海口、澄迈、文昌)和“大三亚” (三亚、陵水、乐东)经济总量分别占海南全省的50%和25%。


省长明确指出“海澄文”一体化综合经济圈和“大三亚”旅游经济圈是海南重点打造的经济圈,是海南GDP的重要占额。

 

大家可以再想象一下两个大商圈贡献全省GDP75%,剩余25%分到其余的其它市县,那还有啥......


可以坚信,在未来海南核心城市的优势肯定会越来越明显。


如何更好的买房兼顾投资,海南政府规划解读、海南楼市分析加安老师薇信(hnanlaoshi2)进行交流讨论。



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百水

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发表于2017-10-26 19:47:32 |只看该作者
沙发
安老师个人号,您好!您所发的帖子“未来海南楼市走向的5大趋势”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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百水

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发表于2017-10-26 19:47:33 |只看该作者
板凳
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A懂得珍惜海南房产

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发表于2017-10-31 09:20:20 |只看该作者
4楼

海南房价一定会上涨的!!



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百水

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发表于2017-10-31 11:38:25 |只看该作者
5楼
引用:A懂得珍惜海南房产 在2017-10-31 09:20:20写道:
4楼

海南房价一定会上涨的!!    

 。。。



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椰子岛

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发表于2017-10-31 11:40:19 |只看该作者
6楼
引用:A懂得珍惜海南房产 在2017-10-31 09:20:20写道:
4楼

海南房价一定会上涨的!!    

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