聊聊房贷那些事儿，如何利益最大化？作者：老至
在上一篇文章《干货| 给我十分钟，教你读懂房地产金融！》中，老至和大家分享了房地产金融的一些专业词汇，以房地产金融现状为例，给大家解读了相关词汇，希望大家能更加深入的了解地产金融。今天，老至就和大家来聊聊房贷的事情。介于房贷在实际中的情况有千千万万种，老至在这只能给大家提供一些思路性的东西，希望大家都有所收获。
贷款方式
贷款方式一般分为公积金贷款与商业贷款两种。1、公积金贷款是指缴存住房公积金的职工所享受的贷款条件。利率一般为商业贷款的7至8折。2、商业贷款也称个人住房贷款，为城镇居民购买自用普通住房所提供的贷款，执行的是法定贷款利率。还款方式等额本息还款:即将房屋贷款的本金总额与利息总额之和，平均分摊到还款期限的每个月中，每月的还款额是固定的，但在每个月的还款额中，本金的占比是逐渐整加，利息是逐渐减少的。因此种还款方式的每月还款额固定，于贷款人而言，操作起来相对方便省心。等额本金还款:即将贷款人的贷款金额（本金）分摊到每个月所得金额与剩余贷款金额（剩余本金）在当前利率下所得利息之和，即为所需还款金额。此种还款方法起初还款压力较大，但随着时间的推移，剩余贷款金额的减少，所需还款的利息就每月递减。后期的还款压力会越来越小。于贷款人而言，选择这样的还款方式，需要一定的经济基础。但它的优势是比等额本息还款利息要少。
贷款及还款方式的选择在贷款方式上，老至就不多做赘述了，最优选择当然是公积金贷款。其实在介于公积金贷款和商业贷款之间，还有一种组合贷款（公积金贷款+商业贷款）。实际情况需要根据大家的自身需求，选择一个最优选择，甚至是没有选择的选择。所以，这里老至只能告诉大家，想办法尽量做到公积金贷款。在还款方式上，如果前期你资金压力不大，手头较为宽裕，可以选择等额本金还款的方式，虽然前期还款额较多，但只要保证在压力范围内都是没问题的。随着还款周期的推进，还款的金额会越来越少，还款压力会越来越小，整体的还款利息也相对较少。对于资金压力紧张的人士，可以选择等额本息还款法，此种还款方法对于贷款人而言，操作相对简单，还款压力平均化，分摊到还款周期的每一个月，对资金要求相对较低。
提前还贷在房贷还款的过程中，经常也遇到一些贷款人需要提前还款的情况，可能是某一时间段，手头上的资金较为充裕，想要减缓后期的还贷压力，或全部还清，无债一身轻；可能是通过提前还贷的手段，达到我们减少利息支出的目的。但通常我们遇到这样一个情况的时候会发现，为什么想要还钱给银行，而银行却显得一点都不积极，甚至还不鼓励提前还款呢？接下来，我们从银行的角度看看，提前还款会对银行造成什么影响，有意味着什么。
熟悉银行的人士应该都知道，银行的利益，主要来自两方面，一个是揽储，一个是放贷。假如我们提前还款，对银行而言，一份稳定的十几年贷款，需要重新放贷后，才能产生收益。而在银行收回这笔贷款而未借贷出去的期间，意味着这笔钱是不产生收益的。在通货膨胀的情况下，这笔钱甚至是在缩水。从借贷风险的角度看，房贷也是属于风险不高的贷款。所以，出于银行自身的经营需要，一般情况下是银行不鼓励提前还贷的。在某些特定情况下，例如贷款需求量很大，但商业银行从央行的借贷门槛提高时，银行也会鼓励提前还贷。既然我们有提前还贷的需求，那么什么时候介入才能利益最大化呢？1、对于公积金贷款买房的人士，老至的建议是不着急还款，基本上把还款的钱存余额宝就平了银行的利息了 。2、选择等额本息还款的人士，在等额本息还款期超过1/2的时候，从利益最大化的角度考虑，老至是建议不必提前还款。想要节省更多的利息，对于介入时机，还需仔细考虑。3、选择等额本金还款的人士，在还款期还未超过1/3的时候，可以考虑介入，因为当还款期超过1/3的时候，本金已经还了一大半，所剩的需还利息也不多了，甚至提前还款可能会更加的不划算，老至的建议是没有提前还款的必要。因为在签订贷款合同时，有些银行的合同款项里还包含提前还款的违约条目，要求提前还款需上缴违约金。附:等额本息还款计算公式：每月还本息金额=[本金X月利率X（1+月利率）^还款总期数]/[（1+月利率）^还款总期数-1]等额本金还款计算公式：每月还款额=贷款本金/贷款期月数+(本金-已归还本金累计额)×月利率如果你有任何房地产问题，或者买房问题，或者关于海南的任何问题，都可以与我交流：laozhi0898
聊聊房贷那些事儿，如何利益最大化？
作者：老至
在上一篇文章《干货| 给我十分钟，教你读懂房地产金融！》中，老至和大家分享了房地产金融的一些专业词汇，以房地产金融现状为例，给大家解读了相关词汇，希望大家能更加深入的了解地产金融。今天，老至就和大家来聊聊房贷的事情。介于房贷在实际中的情况有千千万万种，老至在这只能给大家提供一些思路性的东西，希望大家都有所收获。
贷款方式
贷款方式一般分为公积金贷款与商业贷款两种。
1、公积金贷款是指缴存住房公积金的职工所享受的贷款条件。利率一般为商业贷款的7至8折。
2、商业贷款也称个人住房贷款，为城镇居民购买自用普通住房所提供的贷款，执行的是法定贷款利率。
还款方式
等额本息还款:即将房屋贷款的本金总额与利息总额之和，平均分摊到还款期限的每个月中，每月的还款额是固定的，但在每个月的还款额中，本金的占比是逐渐整加，利息是逐渐减少的。因此种还款方式的每月还款额固定，于贷款人而言，操作起来相对方便省心。
等额本金还款:即将贷款人的贷款金额（本金）分摊到每个月所得金额与剩余贷款金额（剩余本金）在当前利率下所得利息之和，即为所需还款金额。此种还款方法起初还款压力较大，但随着时间的推移，剩余贷款金额的减少，所需还款的利息就每月递减。后期的还款压力会越来越小。于贷款人而言，选择这样的还款方式，需要一定的经济基础。但它的优势是比等额本息还款利息要少。
贷款及还款方式的选择
在贷款方式上，老至就不多做赘述了，最优选择当然是公积金贷款。其实在介于公积金贷款和商业贷款之间，还有一种组合贷款（公积金贷款+商业贷款）。实际情况需要根据大家的自身需求，选择一个最优选择，甚至是没有选择的选择。所以，这里老至只能告诉大家，想办法尽量做到公积金贷款。
在还款方式上，如果前期你资金压力不大，手头较为宽裕，可以选择等额本金还款的方式，虽然前期还款额较多，但只要保证在压力范围内都是没问题的。随着还款周期的推进，还款的金额会越来越少，还款压力会越来越小，整体的还款利息也相对较少。对于资金压力紧张的人士，可以选择等额本息还款法，此种还款方法对于贷款人而言，操作相对简单，还款压力平均化，分摊到还款周期的每一个月，对资金要求相对较低。
提前还贷
在房贷还款的过程中，经常也遇到一些贷款人需要提前还款的情况，可能是某一时间段，手头上的资金较为充裕，想要减缓后期的还贷压力，或全部还清，无债一身轻；可能是通过提前还贷的手段，达到我们减少利息支出的目的。但通常我们遇到这样一个情况的时候会发现，为什么想要还钱给银行，而银行却显得一点都不积极，甚至还不鼓励提前还款呢？接下来，我们从银行的角度看看，提前还款会对银行造成什么影响，有意味着什么。
熟悉银行的人士应该都知道，银行的利益，主要来自两方面，一个是揽储，一个是放贷。假如我们提前还款，对银行而言，一份稳定的十几年贷款，需要重新放贷后，才能产生收益。而在银行收回这笔贷款而未借贷出去的期间，意味着这笔钱是不产生收益的。在通货膨胀的情况下，这笔钱甚至是在缩水。从借贷风险的角度看，房贷也是属于风险不高的贷款。所以，出于银行自身的经营需要，一般情况下是银行不鼓励提前还贷的。在某些特定情况下，例如贷款需求量很大，但商业银行从央行的借贷门槛提高时，银行也会鼓励提前还贷。
既然我们有提前还贷的需求，那么什么时候介入才能利益最大化呢？
1、对于公积金贷款买房的人士，老至的建议是不着急还款，基本上把还款的钱存余额宝就平了银行的利息了 。
2、选择等额本息还款的人士，在等额本息还款期超过1/2的时候，从利益最大化的角度考虑，老至是建议不必提前还款。想要节省更多的利息，对于介入时机，还需仔细考虑。
3、选择等额本金还款的人士，在还款期还未超过1/3的时候，可以考虑介入，因为当还款期超过1/3的时候，本金已经还了一大半，所剩的需还利息也不多了，甚至提前还款可能会更加的不划算，老至的建议是没有提前还款的必要。因为在签订贷款合同时，有些银行的合同款项里还包含提前还款的违约条目，要求提前还款需上缴违约金。
附:
等额本息还款计算公式：
每月还本息金额=[本金X月利率X（1+月利率）^还款总期数]/[（1+月利率）^还款总期数-1]
等额本金还款计算公式：
每月还款额=贷款本金/贷款期月数+(本金-已归还本金累计额)×月利率
如果你有任何房地产问题，或者买房问题，或者关于海南的任何问题，都可以与我交流：laozhi0898